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物件の説明書は不動産競売と比較すると、かなり大雑把であることも頭に入れておきましょう(図512参照)。
ここで具体的な底地の投資事例を1つ紹介してみます。
この物件は国税局の不動産公売で筆者の関連会社(以下「購入会社」)が購入したものです(第6章参照)。
不動産公売は、前項で述べたように物件資料があまり充実していないこともあって事前の調査にかなり労力を費やすことになります。
法務局や区役所へ赴き、登記内容の確認や道路づけや幅員などの調査、そして書類と現地の照合などなど。
以下、弊社の整理業務担当K・Hのレポートを元に、借地人との交渉成立までの過程を追ってみることにしましょう。
入札までの経緯場所は東京都江東区、地積は554・14d。
借地人は9名(地形概略図AjI、CはCとCも所有)、A、c、H氏の土地は西側3・5m道路(2項道路)に面していますが、その他は無道路地です(いわゆる通路しかありません)。
地代合計は月額8万6800円(坪当たり550円相当で、年収104万1600円)第5寧素人にもできる底地権の売貨(底地役資ノウハウ②)[ 所在・地番]| 地目地積| 住居表示| 簸道状況| 借地人地形概略図底地の具体的取得事例東京都江東区宅地554.14m (2筆登記簿合計)東京都江東区西側幅員3-3.5m舗装私道(建築基準法42条2項)9名で、年間の固定資産税・都市計画税辺万8206円を控除すると、手取りは剖万3394円になります。
入札日は平成日年9月2日で同日開札(結果発表)。
この底地には競争者が少ないこともあり見積価額(最低売却可能価額)で入札し、結果、無事に落札しました。
その日から1週間後までに代金納付、そして所有権移転手続きになります。
女2||借地人との交渉にあたって9月9日、代金納付を終え、登記簿の名義変更を確認し、いよいよ各借地人との交渉開始です。
交渉のポイントは以下のとおりです。
①借地権の内容を把握しなければなりません。
借地人の特定、借地権の設定の有無、地代、期間などの契約書があるかどうかを確認する。
②地代は坪当たり月額550円でしたが、周辺相場から考えると、少なくとも坪当たり100円程度は低いと考えられたため、地代の値上げ交渉を開始する。
①各借地人がもし借地権を売却してくれるようであれば買い取りを、逆に底地を高く買い取ってもらえるようであれば底地の売却についても条件次第でこれに応ずる。
借地権者ごとに随時交渉をすすめ、ようやくA、B、D、E、I氏と新規に借地契約を結ぶことができました。
地代の精算も無事に済み、新地代(1坪あたり100円の値上げ)で地代を支払ってもらうことになりました。
しかしC、F、G、H氏とはいまだに交渉が成立しません。
地代も支払われないままなので、契約解除の法的手続きも考えながら様子をみることにします。
ちなみに、旧地代を支払おうにも彼らには支払先を教えていないので支払うことはできません。
もちろん、会社に訪ねてきても契約をしない限り受け取るつもりもありません。
よって彼らとしては供託しか方法がないわけです。
しかし供託といってもこの時点では毎月々々法務局へ預け入れに行くか、所定の書式と現金書留の2つに分けて郵送するという煩雑な手続きを踏まねばなりません。
まとめて先払いはできないのです。
借地人にとってはかなり面倒。
であればわずかばかりの値上げなら応じるかなと考えました。
しばらくしてC氏から連絡があり、「地代の値上げに抵抗がある」とのこと。
またC氏が他のF、G、Hの3氏に連絡をとり共同歩調をとるよう要請していたことがわかりません。
説得にかなり時間を要しましたが、結局、C氏との交渉成立(地代1坪当たり100円アップ)。
これを機にF、G、H氏とも交渉が成立し、新契約を借地人全員と締結できません。
この両氏から更新料を支払ってもらったのは次のような経緯からです。
F氏から従来の借地契約書を提出してもらったところ、過去の日付で契約期間が満了している契約書はあるものの、それ以降のものがありません。
突っ込んで確認すると、事前に公売されることを知っていたので、とりあえず更新は留保していたとのこと。
ということなので更新料の請求が可能と判断したわけです。
同様にC氏についても旧契約書を確認させてもらうと、3個所の借地契約のうち1個所については契約期間が満了しており、更新されていませんでした。
そこでF氏と同じく更新料を支払ってもらうことになりました。
E氏との新規契約の際に、従前に支払った更新料が坪7万円だったことを聞いていたので、これに準じて更新料を決め、更新契約を締結することになりました。
こうして借地関係の整理は終了したのでした。
第5箪紫人にもできる底地権の売買(底地役資ノウハウ②)刈守もうつの重要なカギ「借地人との契約」先の事例から借地人との契約が底地投資にとって非常に重要であることがおわかりいただけたはずです。
まずは既存の契約内容の確認が大切で、もし明らかになっていないことがあれば、購入を機にその内容を徹底的にチェックしなければなりません。
その上で、地代等がどうあるべきかを分析・立案し、必要に応じて借地人との間で新たに契約を締結すべきでしょう。
さて、元来、契約というのは口頭でも成立するので、必ずしも契約書の作成が賃貸借契約成立の要件ではない(民法601条)のですが、しかし、それではわざわざトラブルの種を蒔くようなもの。
少額の契約であっても書類で取り交わすのが今日の常識です。
ましてや確実なゲインを期待して底地に投資するのですから、契約書の作成は紛争予防に必須の作業と考えなければなりません(契約書のない底地は、前述したように相続税の物納対象にならないなどのデメリットがあります)。
では賃貸借契約の内容に盛り込むべき内容にはどんなことがあるか? それを整理しておきましょう。
①土地の用途について土地の用法や建物の種類、構造、床面積などについて規定します。
②信地期間について新たな借地契約では借地期間を定めないと自動的に期聞が初年とみなされます。
底地購入の場合、従前の契約期間を引き継ぐことが多くなりますが、その場合はその旨を明確にします。
③賃料とその改定について賃料額とその支払い方法の明示と、改定の基準や方法を決めておきましょう。
より具体的な基準を決めておけば紛争を回避できます。
④建物の増改築や修繕について借地人に対して建物の増改築や修繕は貸主の承諾事項とします。
承諾条件・方法などについても具体的に決めておくと、さらに良いでしょう。
⑤土地の形状変更について造成などを施し区画や形質を変更することも貸主の承諾事項とすべきです。
⑥賃借権の譲渡転貸について民法612条でも貸主の承諾が必要になっていますが、契約書にも明記しておくのがベターです。
⑦契約の解除について借主が契約に違反した場合や、除できるかを明記します。
その他どのような状態に至ったときに貸主が契約解⑧契約の更新更新料は貸主が収受できる場合と、従前からの慣習で収受できない場合があります。
収受できる場合は契約書に明記し、さらに具体的な基準を定めておけば紛争を回避できます。
第5章繁人にもできる底地権の売買(底地投資ノウハウ②)⑨その他借主が土地を明け渡さねばならないのに遅延したときの使用損害金、あるいは当事者間で紛争が起きたときの裁判管轄などについては、契約内容に盛り込んでおくのが普通です。
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